从人均拥房率，人口出生率下降，老龄化趋势加剧，房地产大鸣大放的时代结束了。未来决定商品房价值最核心的维度只有三个：产品、地段、服务。
2023年的中国楼市，可谓是跌宕起伏的一年。楼市重回国民经济的支柱地位，一点都不意外。既是不得已而为之，也是中国经济的现实选择。
去年元旦写过一篇稿件，对房地产的发展有过基本的预判。现在回过头来看，基本上符合预判。当时就说：“我相信2023年还将有更多的房地产利好密集出台，盘活存量房销售，拉动消费经济。
比如：为了出清存量房，房价大幅优惠；比如降低首付比例，降低贷款利率。不设置任何限购门槛，对多胎子女实行购房补助；再比如国家直接购买存量房，打造人才公寓；向困难的城市务工人员，实行超低租金的出租。等等。”
2023年，各地层出不穷的所谓新政，无一例外的都是在松绑，能用的基本上都已出尽。纵然个别城市因自身特点，还有一些限购政策，那也是权宜之计。
2024年的最大看点在于“三大工程”，始终有种新瓶装旧酒的熟悉的味道，但同样是不得已为之。中国经济无论从哪个角度看，都需要地产继续维持基本盘。
政府就像拿着锤子的工人，见着企业就像看到了钉子，随时都想敲一下。如今钉子越来越少，锤子无处释放的力量，又盯着板子。
只是钉多木烂，老百姓这块板子也已到了不可承受之重的阶段。
从中指研究院年终地产企业全国排行榜来看，16家千亿房企，12家都是央国企。保利发展以4207亿“遥遥领先”，接着下来的是万科、华润、绿城、招商蛇口，都超过了2000亿大关。
但对比去年同期的榜单，排名前十的房企销售业绩大部分都在下降。难能可贵的是招商蛇口、建发房产，绿城中国取得了逆势增长。
尤其是建发房产销售额增长了190.4亿，越秀地产也从去年的第16名猛升到今年的第12名，销售额增长了166亿。
而去年销售额与销售面积双双排在第一的，是“三、四线包围一、二线”的碧桂园。今年却排在2000亿这一档最后一名，但销售面积排在第一名。身处风口浪尖的碧桂园，很明显走量求生。
至于曾经的宇宙房企恒大，这里省略一万字。总之，在房地产行业从规模向品质转型的时代，楼市的格局已经改变。
在当前这个行业里，有人拼爹，就有人拼命。龙湖可能是2023年最拼命的一个。年中屡屡传出有爆雷危机的龙湖，逆天改命，如今轻舟已过万重山。
2022年龙湖以2032.7亿销售额排在全国第九，2023年龙湖以1735.8亿仍然排在第九。虽然比2022年下降了14.61%，但作为渝企一哥，稳住了自己的位置，成了西南民营房企的标杆。
而曾经的川企一哥蓝光发展，落得个退市的命运，永远成了传说。
龙湖吴亚军曾说过：没伞的孩子只有努力奔跑。这句话说出了太多民营房企的心声，引起了广泛的共鸣。龙湖能活过来，与这种理念有关，更与龙湖一直坚持产品力有关。
在过去房地产规模扩张时代，太多民营房企侧重追求规模，而不重视产品力。没有产品力，服务力，何来品牌力。所以最终在退潮的时候，发现自己是在裸泳。
2023年房地产行业正式进入商品房与保障房的双轨制。市场进入品质改善的后开发时代，商品房回归商品属性，不拼产品力，你拼什么？所以，你会发现这是产品力最卷的一年。
有趣的是，市场发展到今天，房企竞争的最大主体也蔓延到了央国平之间，无论是保利发展，华润置地，还是招商蛇口，建发地产，都在拼命地卷产品。
特别是中国铁建地产，这个成立仅16年的房产国企，从一开始就注入了产品力基因。2022年达到了1283.1亿销售额，2023年取得了1216.3亿。在市场下行通道中，稳住了全国第15名的位置。
连天府新区的平台公司成都天投开发，都从高度市场化的角度，重视项目的产品竞争力，无论是总部商务区的天府公园未来城，还是科创岛上的U6，都以产品力打动市场。
就像媒体行业永远脱离不了“内容为王”，房地产行业最核心的仍然是“产品为王”。总之，在以人为本的后开发时代，不管是央国平，还是民营房企，最终都会在“产品力”上拼命，才能在这个时期活下来。
先说一个观点：房地产对中国老百姓的金融地位，就相当于美国资本市场对美国人的金融重要性。对于仍处发展中国家的中国，房地产也还有空间。
参考发达国家数据，目前美国房地产投资占比约7%左右，日本房地产投资占比约6.5%左右。2023年我们投资才6%，被一些专业人士解读为调整过度。
中国还有城镇化空间，“三大工程”或成2024年楼市支撑。若能形成维持在8%左右的“L型”结构，L型底本身虽然会有波动，但楼市就会是一种良性的新常态。
2024经济工作总基调12个字：稳中求进，以进促稳，先立后破。当国家能说出“先立后破”，恰好也是市场见底企稳的时刻。
最近央行重启PSL(抵押补充贷款)，元旦期间，央行突然向三大政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）新增了3500亿元PSL，或加码“三大工程”。
而财政部近日发文：强化政策支持和资金保障 促进国民经济循环畅通。其中用到了：适度加力。一个“加”字，意味着我国2024年财政要发力了。
去年下半年，我国的赤字率提高到了3.8%，预计2024年依然会维持在这个赤字率左右。国家发展经济的决心很明显，而“放水”的强度也会加大，房地产与资本市场都会有所起色。
所以，无论是楼市的触底，还是政策的加码，我对龙年房地产市场比较乐观。民营房企的融资将明显得到改善，像自身积极上岸的融创发展、万达集团，明年或将迎来“春天”。
当然，从人均拥房率，人口出生率下降，老龄化趋势加剧，房地产大鸣大放的时代结束了。未来决定商品房价值最核心的维度只有三个：产品、地段、服务。
“卷”是任何行业进入到成熟阶段的固有特征。各位大大，继续卷吧，不卷不是这个时代。
（特别鸣谢《天府财经》战略合作单位：中指研究院成都分院）
海报分享