内容来源|  凤凰WEEKLY地产

作者| 傅林林

差不多一年前，万科在福州举办了一场媒体交流会，各个大区的负责人纷纷登台演讲。

上任刚过一年的北京万科区首卢冰向大家详细介绍了万科北京泊寓成寿寺店。这是万科在北京首个集体用地用作长租公寓的项目，在2020年7月份入市，董事会主席郁亮也很关注，开业前他还专门来参观视察过。

北京万科区首卢冰

除此以外，外界并没有看到更多关于万科北京的动作和消息。最重要的是，4年半，万科在北京没有土地进账。

终于在8月9日的土拍上，万科打破了在北京的“地荒”，以27.4亿拿下通州宅地。

“万科这个时候选择在北京拿地，既有团队的原因，也有在一线城市去增加投资，保障企业的投资回报，以及运营安全的考虑。”合硕机构首席分析师郭毅分析，万科在北京的项目，大多都进入到了销售尾声，“肯定是需要有新的土地进来，才能保证整个营销团队的稳健。在投资布局上，特别是今年比较明显，国央企业都把自己的投资聚焦在一二线城市，因为环境和市场相对来讲更健康。”

万科北京区域曾经拥有万科内部最大的区域版图，而北京更是重中之重。在2022年业绩会上，万科联席总裁张海表示，今年以来，投资的情况聚焦在一些核心城市、核心区域。北京无疑是其中的关键城市。

卢冰也是万科北京区域老将，2005年就已经是北京公司副总经理，之后辗转北京与天津，在2015年万科天津遭遇“爆炸事件”后，第二年销售翻倍，并在随后几年销售稳居天津第二。

在他之前的两任北京区首，毛大庆让万科北京销售额突破200亿，刘肖在北万进行了各种组织变革和业务创新。而如今摆在他面前的，是大量的滞重资产和风雨飘摇的市场环境，面对着巨大的压力以及重新洗牌的市场格局，这次拿地，会不会是北京万科关键的转折点？

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重新拿地

8月9日的北京土拍，挂牌出让2宗涉宅地块，涉及通州邓家窑1宗、延庆南辛堡1宗，两宗宅地共吸引了8家房企参与竞拍，整场热度不敌8月3日那场，最终两宗地成交总金额为32.6亿元，平均溢价率8.3%。

北京万科成功拍得的地块是通州邓家窑6004、6005地块，该项目吸引了招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合（二局）、万科等7家房企独立参与。

最终经过16轮竞价由万科以总价27.4亿竞得，成交楼面价3.49万元/平方米，溢价率10.04%。

根据材料，该地块总建面约7.85万平方米，需配建12班幼儿园，住宅建面约7.44万平方米，容积率2.0，限高36米，销售指导价期房6.5万元/平方米。

郭毅分析，这块地在通州的主城区，周边的配套资源相对成熟，像地铁六号线，包括周边的商业以及教育配套齐备，再加上运河商务区也是在通州主城区的核心地带，所以对于周边的产业带动和人群的流通还是能够起到很好的支撑力。

北京通州街头

“万科拿地，虽然说也有竞争，但是其实并没有到整体的上限，房地价差有2万多的空间，也给开发商在产品打造上提供了更大的余地和可能性。”她说。

虽然这是万科时隔4年半再次在北京拿地，但实际上，今年万科已经多次出现在北京土拍市场，拿地意愿强烈。

在5月6日，万科与南通海门海泰组成联合体竞拍青塔地块。这一热门地块有17家房企参与摇号，最终被建工和城乡房屋拿下。

这样的情况出现过不止一次，一线城市土地市场的竞争中，运气确实是一个很重要的部分。

相比之下，万科在上海的运气显得更好些，今年上半年重返上海土拍市场后，万科先是以底价拿下广富林街道地块，后又联合中铁建以8.98%的溢价率拿下闵行梅陇社区地块。

北京万科内部人士此前曾向《凤凰WEEKLY地产》表示：“北京今年一定要拿地，但还是要看集团的态度，因为之前的投资拿地回报率跟计算的差太大，很多项目跟投的本金都没拿到。”

北京万科内部人士此前曾向《凤凰WEEKLY地产》表示：“北京今年一定要拿地，但还是要看集团的态度，因为之前的投资拿地回报率跟计算的差太大，很多项目跟投的本金都没拿到。”

4年没拿地已经影响了万科北京公司的销售排名，2020年到2022年，万科北京的销售额分别为 201.15亿、262.6亿、129.5亿，销售排名则为第6、3、14名。

2

自持困局

“万科4年半没在北京拿地的原因有很多，但永丰的地块是其中最重要的一个。”一位市场人士对《凤凰WEEKLY地产》称。

他所说的永丰地块，就是现在的翡翠书院项目。

万科翡翠书院（图源：房天下）

2016年年底，北京万科独立拿下永丰18号地块，北京万科住总联合体拿下永丰19号地块，两幅地块的价格达到了109亿元。这块地性质是住宅用地，要求100%自持，也就是说，所建住宅不能卖。此后住总退出了该地块的合作。

从2018年起，这个定位是“中国最美的低密租赁综合住区”的项目开始入市租赁，最长租期10年。

根据相关报道，翡翠书院90平方米三居室月租金为1.5万-1.8万元，如果一次性签订10年的租期合同，租金180万元起；180平方米以上复式四居室月租金为3万-4万元，10年租金最高480万元。此外，根据万科披露的数据，把地价与建安、人力、资金及持有等成本加总之后，项目总投入约160亿元。

面对大规模的自持和漫长的投资收益周期，万科想尽了办法。

上述市场人士表示：“万科其实做了很多尝试，也跟其他企业做了很多的沟通，比如说跟小米定制做股权方式的转让，但最终没能实现，现在应该还是以所谓的股权方式来分割小业主的产权。但是股权没办法转让，只是小业主用购买的方式购买一定的股权，然后享受相应的居住权而已。”

他补充道，翡翠书院的单价肯定是大大低于周边市场的平均水平，“我印象中可能是3万多到4万吧，但万科拿地的价格算下来应该也得4万多了，所以那个项目其实是一个纯纯的亏损项目，更何况离去化完成可能还有比较大的距离。

一位万科北京内部人士透露：“北京的滞重资产，翡翠书院占比很大，大概有200亿。”

3

失去的4年

2015年3月，刘肖调任万科集团副总裁、北京区域本部首席执行官，兼北京万科企业总经理。上任之后，他推出了“6+X”全面多元化转型战略，涉及存量资产改造、商业、泊寓、万链装修、V-link、养老业务等方面。

到了2019年，北京万科仍在刘肖的执掌之下。在郁亮的“稳住基本盘”战略下，刘肖决定多元化业务停止规模化扩张，“N+1”成为了北京万科养老的新模式，也是对外推出的重点。

如果只做1个项目能够打平，不要每年亏很多钱，并且符合商业逻辑检验，那么可以做第2个，再以此类推，但这样扩张的速度会大大减慢。

也就是在那一年，万科在北京拿了两幅地块，分别是1月万科联合平安以66.6亿竞得台湖0094地块，2月万科和国开联合体以43亿元竞得丰台区王佐镇魏各庄地块。

最终，万科以126.9亿元位列2019年北京楼市销售排名第六位。此外在2018年，万科在环京还以32亿接盘了华夏幸福的5个项目。

到了2022年，北京区域的销售额达到了570.3亿元，为万科贡献了13.7%的销售额，同期该区域营收占比为14.77%，但权益净亏损为2.55亿元，是七大区域中唯一亏损的。在此之前的2021年，北京区域权益净利润也录得亏损。

在万科没拿地的这4年，北京楼市一直由中海独领风骚，销售规模从2019年的280亿元达到2022年的近400亿。也就是说，中海一个城市的销售额已经达到万科北京区域70%了。

万科拿地的当天，有报道称，北上广深房地产优化调控政策会议将在8月召开，乘着各种放松政策的东风，重新回归北京土拍的万科能够找回昔日的荣光吗？