萬科闖關：剛還債了，消弭市場焦慮

來源 | 地産密探（ID：real-estate-spy）

對“房企标杆”萬科而言，面對近期“百億展期”謠言彌漫及市場焦慮，說多無益，最好的回應方式就是“開幹”。

剛剛，萬科A發布了一份有關“償債”的自願性公告，細心的朋友會發現，這在萬科的曆史上可謂“僅此一次”，此次算是“破例”了。

具體看，3月8日，萬科已提前将中期票據(ISIN: XS1917548247)尚未償還本金及利息約6.47億美元存入指定銀行賬戶，以全數償付到期票據本息。該中票發行于2018年底，本金6.3億美元，年息率5.35%，今年3月11日到期。

實際上，萬科這波“暴風雨”主要系3月初左右，坊間曾傳聞其“百億非标展期”被拒，但不久迅疾得到“當事方”新華資管（新華保險旗下）的辟謠澄清。

此事未了，但市場關注的焦點又迅速轉移到萬科公開債上，本質上就是對萬科當前償債能力的一種“集體焦慮”。

要知道，萬科截至去年三季報末手上貨币資金尚有上千億元，本身不該成爲一件讓人擔心的事情，但當前市場及其信心極度重挫，一陣風聲鶴唳。

無獨有偶，同樣是3月8日，“頭部優質民營房企”龍湖集團提前9個月兌付了兩隻CMBS産品“20天祥優”、“20天祥次”，涉及總規模46.1億元。

外界看來，龍湖此舉算是對萬科的積極“策應”，也是共同維護房地産金融市場信譽的重磅利好。要知道，當前這個市場，誰都無法“獨善其身”。

與萬科一樣，作爲優秀混合制房企代表的金地集團，3月5日以北京金地中心向交通銀行申請不動産抵押融資40億元，最長15年。前不久，金地物業已向招商銀行申請了25億元授信。據報道，金地年初至今已累計向銀行融資超80億元。

據悉，2024年是萬科及金地的償債大年，自年初以來，這兩家房企的一舉一動均備受市場關注。

今年2月份，萬科以23.8億元的七折價突然賣掉了旗下優質商業上海七寶萬科廣場50%權益，曾市場猜測是爲了“資金周轉”。甚至，近日傳聞萬科要賣長租公寓品牌泊寓的股權但被其辟謠。

近期以來，萬科已積極處置了悅榕莊、七寶商業廣場、深圳高新投6.16%股權等經營性資産，直接快速回籠資金以應對2024年償債壓力。

據第三方統計，從萬科“剛性兌付”月度明細看，壓力不小。萬科今年3月到期境外債45.22億元；4月到期境内債20億元；5月到期境内債10億元，ABS達8.5億元，境外債107.2億元；6月到期境外債43.07億元，ABS達20.3億元。

不過，萬科當前手上持有的經營性資産體量還比較大，近期以來經營性資産又得到具體融資政策強力支持，在券商等機構看來，将有效降低公開債違約風險。

去年11月，中金印力REITs作爲國内首批商業消費類公募REITs代表之一，已正式獲批注冊，目前萬科暫未發布是否已發行完畢。

3月初，萬科以位于“佛山南海、紹興諸暨、湖州德清”的3個倉儲物流園作爲底層資産發起華夏萬維物流REITs，已得到證監會受理，拟首次募資約11.6億元。

當前經濟大環境低迷，房地産銷售不暢，房企大規模持有經營性“重資産”勢必會帶來現金流承壓，擇機出售或資本化将減輕資金沉澱，回收資金。

有券商研報也指出，在目前房地産行業困難時期，像萬科等房企持有的經營性資産融資空間較大，短期内标債風險較低，但其提醒說，要注意房地産銷售低于預期、政策放松不及預期、行業持續下行等。

昨晚，萬科南方區域迎來構架大調整，即重組8個城市公司，涉及深圳公司（聚焦深圳項目）、廣佛公司（聚焦廣州、佛山項目）、萬溪公司（聚焦廣州項目）、東莞公司（聚焦東莞、惠州項目）、珠西公司（聚焦珠海、中山和江門）、福建公司（聚焦福州、廈門和漳州）、海南公司（聚焦三亞）、廣西公司（聚焦南甯和柳州）。

年初，萬科已對包括商業條線在内的多條業務線大規模調整，比如整合萬科各地商業及印力後新成立商業事業部，且專調了萬科多個區首等高管進來充實力量。

這兩輪密集調整背後，一是萬科爲應對當前銷售下滑壓力而積極做出的應變之策，要知道南方區域是萬科的銷售重鎮，此次“動刀”可窺一斑；二是通過優化重點區域組織構架，達到“降本增效”。

責任編輯：李曉光