共工财經局：中梁控股|三四線之王的2022年墜落

銷售額大跌、營收大跌，歸母淨利潤由正轉負，這差不多算是民營房地産上市公司2022年的“标配”表現。

有“小碧桂園”之稱的中梁控股，自然也是如此，甚至可以說表現得非常标準。

看完該司的年度業績公告，我想說，2022年困難其實才開始，2023年依舊非常難。

今天，杠杆遊戲推出“曝财報”欄目的第11期，談談中梁控股2022年度業績報告吧。希望接下來一段時間，可以爲杆友深度解析更多你想看的公司2022年戰績。

1

三四線之王：銷售額大降、營收大跌，利潤轉負

2022年，中梁控股合約銷售額（包括該集團的附屬公司、合營企業及聯營公司）爲660.5億元，按年同比減少約61.6%。

沒有看錯，下滑幅度就是這麽吓人。

2022年，該司合約銷售面積約627.1萬平米，同比下降約56.1%。年内，合約銷售均價爲每平方米約10500元。

如此說來，2022年，中梁控股的價格表現不太好。

如此市場表現一點不意外。如上圖，65%的銷售額在三四線城市，三四線均價均低于該司均價，特别是四線城市均價，不到7000元/平米。

即便是二線城市，中梁控股的均價也隻有13000多元/平米，這說明該司的項目多數地段、闆塊并不太好。

特别有意思，如上圖的表，我們看不到該司有一線城市的銷售。

說完銷售我們看營收。營收下滑程度稍好，杠杆遊戲注意到，2022年中梁控股的總營收爲393.3億元，同比減少約48.3%。

毛利則從2021年的超130億元，下滑了73%，至35億元出頭，這下滑的幅度實在是不忍多說。

毛利率更是從2021年的17.1%，下降至8.9%。

主要由于年内交付的物業項目的平均售價，相對有關土地收購成本較低，及物業項目減值所緻。

2022年，中梁控股銷售成本，由2021年的近631億元，減少約43.2%，至超358億元。

如下圖，我們可以發現，這還是在各項銷售開支、行政成本大幅減少的情況下。

但是很遺憾，毛利情況依舊非常不理想。

淨利潤自然是更差。2021年相較于2010、2020年歸母淨利潤雖然下滑，好歹還是有超27億元。

到了2022年，該數字變爲-13.46億元。

如果非要計算百分比，下滑近150%。

具體利潤數字如上圖。

即便是扣除各項資産的減值虧損、投資物業估值的公平值虧損及彙兌虧損，擁有人應占經調整淨利潤也隻有12.0億元。

其實看完上文的銷售結構、價格表現，雖然這些房子2023年多數尚未交付結算，但我們大概也就明白，中梁控股爲何虧損。

不過話說回來，虧損總額也不算很多，中梁控股的表現似乎比部分民營房企其實要略好。真的如此？

2

資金、債務依舊壓力山大

2022年，中梁控股的融資收入（主要是銀行利息收入）按年減少約33.6%，至2.47億元。

融資成本則減少38.7%，至3.97億元。

2022年，該司已支銷及資本化的融資成本總額約爲30.22億元，按年減少約36.7%。

乃由于銀行及其他借款、資産擔保證券以及優先票據減少所緻。

2022年末，中梁控股的流動資産淨額約147.46億元，2021年末該數字爲279.48億元。流動資産總額由2021年末的2384.19億元，減少約11.2%，至2022年末的2117.36億元。

同期流動負債，由2021年末的2104.71億元，減少約6.4%，至1969.90億元。流動資産總額減少主要由于：

1）在建物業減少；

2）現金及銀行結馀減少所緻。

截至2022年末，杠杆遊戲注意到，中梁控股的現金及銀行結餘（包括受限制現金及已抵押存款）合共約165.86億元，2021年同期該數字爲276.11億元，較2021年底減少約39.9%。

年度業績公告披露，在目前地方政府政策的嚴格要求下，該集團絕大部份的現金都在項目層面的指定銀行賬戶中接受嚴格的預售現金監管，以确保在建物業的竣工。

翻譯一下，實際可以自由支配的錢不多。

截至2022年末，中梁控股未償還債務總額爲約 267.35億元（其中境内有息負債約爲185億元 ，境外有息負債約爲82億元），2021年末該數字爲401.81億元 。

包括：銀行及其他借款約202.33億元，2021年末該數字爲316.82億元；優先票據約65.02億元，2021末該數字爲81.81億元；資産擔保證券爲零，2021年末該數字爲3.19億元 。

如上圖。

2022年末，杠杆遊戲注意到，中梁控股的淨負債比率約爲32.3%，2021年該數字爲35.4%——不容易。

如下圖，各種一年内要還的債務，含銀行貸款、其他借款、優先票據等随便一算100多億元。

業績公告說：

其中人民币17,842,942,000元将于未來12個月内到期償還，而其現金及現金等價物爲人民币14,603,726,000元。

而中梁控股真實可以動的現金非常有限。如該司業績公告所言，絕大部份的現金都在項目層面的指定銀行賬戶中接受嚴格的預售現金監管，以确保在建物業的竣工。

那麽，資金、債務壓力可想而知。

3

化債、脫困不易

業績公告披露：

1）于2022年12月31日，本集團于預定還款日期未能償還2022年5月及2022年7月到期的優先票據本息合計人民币209,736,000元及若幹優先票據利息合計人民币343,867,000元。

2）于2022年12月31日，計息銀行及其他借款本金合計人民币2,700,636,000元尚未于預定還款日期償還，觸發部分長期計息銀行及其他借款人民币189,959,000元變得可按要求償還。

3）2022年5月到期的優先票據的受托人，于2022年11月21日針對本公司提出清盤呈請。

業績公告說，上述狀況顯示存在對該集團持續經營之能力，可能引起重大疑慮的重大不确定性。

中梁控股也想了很多辦法，比如：

1）委任财務及法律顧問，協助其境外債務的整體解決方案，以在實際可行的情況下盡快與所有利益相關者達成一緻的解決方案；

2）已就清盤呈請委任法律顧問；

3）一直積極與現有債務持有人，就銀行及其他借款的續期或延期償還進行協商；

4）将繼續積極與銀行溝通，爲合資格的項目開發及時争取相關項目開發貸款；

5）将繼續尋求其他替代融資及借款，爲履行其現有财務責任以及未來運營及資本支出提供資金；

6）已制定以加快銷售物業爲主的業務策略計劃；

7）已采取措施，加快收回未付的銷售收入，并有效控制成本及費用；

8）将繼續尋找合适的機會，出售其于若幹項目開發公司的股權，以産生額外的現金流入。

其實各家出險的地産公司都是這樣做的，但是到目前爲止，完成了債務重組自救的，哪怕隻是海外債務重組的公司，屈指可數。

不過，杠杆遊戲看到中梁控股本董事很有信心：

經考慮上述計劃及措施，本集團将有足夠營運資金爲其業務提供資金，滿足于2022年12月31日起未來十二個月内履行其到期财務承擔。因此，本公司董事信納，按持續經營基準編制本集團截至2022年12月31日止年度綜合财務報表屬适當。

當然話說回來，仍存在重大不确定因素。

還不錯的是，截至2022年底，中梁控股的境内有息負債絕大部份爲有項目抵押的貸款，該司已經積極與境内銀行和貸款機構在境内貸款到期時進行貸款展期，相信境内貸款到期後的續期風險已經可控。

這措辭也是夠藝術。

2022年度業績公告說，如果無法持續經營，則可能必須進行調整以将資産賬面價值減記至其可收回金額，可能出現的任何其他負債進行撥備，并将非流動資産及非流動負債分别重新分類爲流動資産及流動負債。

截至2022年末，中梁控股連同其合營企業及聯營公司的總土地儲備約爲4090萬平米（含已售的建築面積），2022年沒拿地。

其中，可供銷售/可出租的已完工物業占約470萬平米，在建物業或用作未來開發物業占約3620萬平米。

如上圖我們會發現，中梁控股的土地儲備68%都位于三四線城市——這個比例，和該司2022年三四線城市銷售額的比例一樣，非常高。

這樣一個土地結構，到底2023年表現會如何？杠杆遊戲認爲這大概是個很關鍵的問題。

對了，截至2022年末，中梁控股聘有合共4419名全職雇員，2021年末該數字爲10317名。

對于2022年财務表現，該司的外聘核數師的獨立核數師報告摘錄：

吾等不對貴集團的綜合财務報表發表意見。由于多項關于持續經營的不确定因素的潛在相互作用及其對綜合财務報表可能産生的累積影響（誠如吾等報告内不發表意見的基礎章節所述），吾等無法對綜合财務報表形成意見。吾等認爲綜合财務報表已于所有其他方面遵照香港公司條例的披露規定妥爲拟備。

不發表意見的基礎是因爲，有關持續經營的重大不确定性。

綜上，未來的日子可以想見。

内容來源： 杠杆遊戲

作者： 張銀銀

責任編輯：劉曉燕